重庆会计专业自考：资产评估的基本方法

（一）市场法的定义：市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。

一、市场法应用的前提条件

1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、参照物差异调整因素主要包括三方面:一是时间因素；二是地域因素；三是功能因素。

(二)运用市场法评估资产的程序及其优缺点

一、运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象。2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4,被评估资产与参照物比较。5、分析调整差异，得出结论。

二、市场法的优缺点。其优点表现在：1、 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

（三）成本法的含义。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

一、采用成本法对资产进行评估的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，其原始价值越大；（2）资产的价值是一个变量，是随资产本身的运动和其他因素的变化的而变化。一般有两种情况：①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。3、由于资产外部环境或宏观政策的影响导致价值降低。这些因素包括政治因素、宏观因素等。

二、采用成本法评估资产的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料；2、形成资产价值耗费是必须的。

（四）成本法运用的形式及其各项指标的估算

　 1、基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：①确定被评估资产，并估算重置成本②确定被评估资产的使用年;③估算被评估资产的损耗或贬值；④计算确定被评估资产的价值。

（五）成本法

一、重置成本的估算：重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。一般分为复原重置成本和更新重置成本。一般采用下列方法：（1）重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。重置成本=直接成本+间接成本；（2）物价指数法。物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数；或者为：资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）；（3）功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量；（4）规模经济效益指数法

二实体性贬值及其估算：资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。一般可以采用以下几种方法：1、观察法，也称成新率法。计算公式为：资产的实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）2、计算公式法：重置成本-预计残值/总使用年限×实际已使用年限

三功能性贬值及估算：功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。估算步骤：1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；2、计算两者的差异，确定净超额运营成本；3、估计被评估资产的剩余寿命；4、以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗。计算公式：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

四、经济性贬值及其估算：是由于外部环境变化造成资产的贬值。

五、成新率及其估算:成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有：1、观察法；2、使用年限法。计算公式为:成新率=预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限×100百分比；3、修复费用法。即通过估算资产回访原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本(再生产价值）的百分比确定的，计算公式为：成新率=1-修复费用/重置成本×100百分比

（六）运用成本法评估资产的程序及其优缺点

一、 运用成本法评估资产的程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值。

二、成本法的优缺点。采用成本法的优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。缺点:1、工作量较大；2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；3、经济性贬值不易全面准确计算。

(七)收益法

一、收益法的含义:收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。，资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上。

二、收益法应用的形式：1、资产未来收益期有限的情况；2、资产未来收益无限期的情况。无限收益期的情况下，有两种情形:一是未来收益年金化地情形，计算公式为：资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率；二是未来收益不等额的情形。

三、收益法中各项指标的确定：1、收益额。是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。对于收益额的确定，应把握两点：一是收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的；二是收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来；2、折现率和资本化率。折现率应包含无风险利率、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）和通货膨胀率。资本化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率；3、收益期限，是指资产收益的期间，通常指收益年限。主要考虑国家法定的年限和经济寿命。

四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

1、收益法评估资产的程序：1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3)预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4)将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

2、收益法的优缺点：1）收益法的优点：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2）收益法的缺点：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

五、资产评估方法之间的联系：评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。

（八）市场法与成本法的区别：1、从买者和卖者的角度考虑不一样；2、市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；3、市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；4、成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。

（九）资产评估方法的选择：1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。价值类型由它的资产特定的评估目的来决定。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整 体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。