重庆会计专业自考资产评估：成本法评估的步骤

四、土地资产的价格特点：1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值；2、土地价格主要由土地的需求决定；3、土地价格具有明显的区域性；4、土地价格的上涨性。

五、影响地产价格的因素：（一）一般因素。1、行政因素，行政因素主要是指国家对土地价格的干预。影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；2、社会因素，社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面；3、经济因素，（1）经济发展状况；（2）居民收入和消费水平；（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势；（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4、其他一般因素，如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素，区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。1、影响商业用地价格的区域因素：（1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；

包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等；（4）规划限制；（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。

2、影响住宅用地价格的区域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度，包括人文环境和自然环境；（6）规划限制；（7）其他因素。3、影响工业用地价格的区域因素：（1）交通便捷度；（2）基础设施完善度；（3）产业集聚规模；（4）环境质量；（5）规划限制，主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等；（6）其他因素。

（三）个别因素：1、位置因素；2、地形地质因素，直接影响土地的使用情况；3、面积因素；4、地块形状因素，主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件；5、土地利用因素，主要包括容积率和土地用途。

六、土地使用权评估的原则：（一） 替代原则。 ；（二）最有效使用原则。对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提 ，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其**用途应该为商业用地；2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度；3、应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。（三）变动原则，一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。（四）供需原则；（五）贡献原则。

六、土地权属及其处置：（一）土地权属的类型：1、土地所有权；2、划拨土地使用权；3、出让土地使用权；4、集体土地所有权。

（二）土地权属处置方式：1、出让方式；2、直接投资入股方式；3、租赁方式。

七、土地使用权评估的方法：（一）市场法及其计算公式。市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：待估土地评估值=比较案例土地价格×正 常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数

（二）市场法应用的步骤与过程：1、广泛搜集交易资料，确定比较案例；2、进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：（1）有一定利害关系的主体之间的交易。（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。（3）买方或卖方不了解市场行情。（4）其他特殊交易情形。3、进行交易时间的修正；4、进行区域因素修正；5、进行个别因素修正；6、确定待估土地评估值。（三）收益法,收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。（四）成本法及其适用范围：成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

（五）成本法评估的步骤;1、估算土地取得费;（1）征用集体土地。（2）购买和征用城市旧有土地。2、估算土地开发费;（1）基础设施配套费；（2)公共事业建设配套费；（3）小区开发配套费;3、估算税费，税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。4、估算利息,利息计算公式为：利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%;5、估算利润;6、估算土地增值收益;7、估算土地使用权评估值。